Gemeenten doen mee aan ‘Blind verkocht’

Vlaamse gemeenten stellen vast dat ze te veel patrimonium hebben. Het is vaak verouderd en onderbenut. De lokale besturen hebben de middelen noch de mankracht om al hun gebouwen te reanimeren. Ze besluiten dan maar dat verkopen beter is dan behouden. Krampachtig behoud is zeker niet verstandig, maar blind verkopen ook niet. Vastgoed is bijna het enige bezit dat van nature in waarde stijgt. Het geld dat je ervoor in ruil krijgt, vermindert in waarde zodra het op je bankrekening verschijnt. Erger nog, het verdwijnt in de opgebouwde schuldenput en is in een vingerknip uit beeld.

Vastgoed verkopen is je eerder verarmen dan verrijken. Publieke gebouwen kunnen vooral maatschappelijk erg waardevol zijn, je kunt ze beter laten renderen door ze te koppelen aan een maatschappelijke behoefte. Als gemeenten beslissen om gebouwen af te stoten, dan zou het logisch moeten zijn daar een beleidsdoelstelling aan te koppelen.

De geopolitieke spanningen overheersen blijkbaar zodanig het nieuws dat er geen ruimte meer is om een gesprek te voeren over de bestemming van ons publieke vastgoed. Burgers worden zelden geraadpleegd. De meerderheid beslist. Dat is zonde, want er zijn wel wat behoeften waar mensen wakker van liggen.

Huisvesting, bijvoorbeeld. Niemand is er mee bezig, zegt woonexpert Filip Canfyn al jaren. De Vlaamse regering laat trots weten dat er nooit eerder zoveel werd geïnvesteerd in sociale huisvesting. Laten we, als dat klopt, hopen dat de gefuseerde huisvestingsmaatschappijen ondertussen klaar zijn om enkele versnellingen hoger te schakelen, want er ligt een enorme renovatie- en transformatieopgave op de tekentafel. De geplande investeringen ter waarde van 6 miljard euro zouden moeten leiden tot een groter en beter woonaanbod voor de laagste inkomens.

Bouwen, bouwen, bouwen!

Hopelijk wordt daarbij niet gefocust op geprefabriceerde wegwerpwoningen. De privésector is ondertussen druk bezig woningen voor de hoogste inkomens te creëren. De zaken gaan goed, al klaagt de sector steen en been. Hoewel we in Vlaanderen meer woningen dan huishoudens hebben, vindt de sector dat er dringend nog meer woningen moeten worden gebouwd. Het verzet van burgers stuit op onbegrip en wordt in het parlement gekortwiekt. Vergunningen moeten sneller verleend worden. En aangezien lokale overheden nauwelijks communiceren over welke bouwkwaliteit ze willen, verglijdt het gesprek over nieuwe woonprojecten vaak richting kwantiteit. Graag zo veel mogelijk, want er is schijnbaar een hoge nood. Bouwen, bouwen, bouwen!

De onderbenutting van ons woonpatrimonium blijft ondertussen onzichtbaar. Vlaanderen heeft meer dan 2 miljoen onderbenutte woningen, waarin twee of meer hoofdkussens elke nacht onbeslapen blijven. Dat klinkt ongetwijfeld voor velen herkenbaar. Als we 25 procent van die hoofdkussens zouden ‘activeren’ tegen 2050, dan is onze woonbehoefte opgelost. Vreemd genoeg lijkt niemand daarin geïnteresseerd.

Het zou wat zijn, als onze publieke gebouwen met ons eigen spaargeld gereanimeerd konden worden

We vinden maar geen oplossing voor het huisvestingsprobleem van de mensen met een middeninkomen dat ergens tussen 1.900 en 2.900 euro per maand ligt. Ze kreunen onder hun woonfactuur, maar de overheid is niet bezig met die steeds groter wordende groep burgers en het verdienmodel van de markt is niet op hen afgestemd.

Droom wordt werkelijkheid

Betaalbare woonoplossingen kunnen gewoonweg niet door de markt geproduceerd worden. Dat hoeven we haar ook niet te verwijten. Huisvestingsbedrijven zouden een antwoord kunnen bieden, maar niemand neemt de handschoen op. Een huisvestingsbedrijf is in mijn hoofd een onderneming gerund door bouwprofessionals die een betaalbaar huuraanbod produceren. Het gaat om steward-ownership, bedrijven met een langetermijnvisie op huisvesting waarin de beperkte winst die wordt nagestreefd geherinvesteerd wordt in de onderneming. Ze zouden onze kinderen kunnen voorzien van hun eerste betaalbare huurwoning, als opstap naar de private markt. Op die manier creëer je een woonaanbod tegen een prijs die niet hoger ligt dan 30 procent van een gezinsinkomen.

Het klinkt als een droom, maar die droom kan werkelijkheid worden als die ondernemingen over betaalbare gebouwen kunnen beschikken. Waarom zouden gemeenten hun eigendommen niet verkopen aan de gebouwwaarde en de grond in eigendom houden? Het teveel aan publiek vastgoed lenigt dan een belangrijke maatschappelijke behoefte en een lokaal bestuur ontvangt dan voortaan een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond – twee vliegen in een klap. Ook (semi-)private eigenaars die geen bestemming meer hebben voor hun gebouwen, zouden die gesplitste verkoopstrategie kunnen toepassen.

Huisvesting voor het volk

Voor die vorm van ‘huisvesting voor het volk’ is veel geld nodig. Ondernemers die zich maatschappelijk willen inzetten, vinden dat geld vandaag niet meer bij de banken. De rente steeg de afgelopen tijd weer fors boven de inflatie. Banken creëren vanouds geld door ons spaargeld uit te lenen. Het zijn winstgedreven ondernemingen die handelen in het belang van hun aandeelhouders. Het nieuwe geld wordt weggepompt, terwijl het eigenlijk grotendeels weer de maatschappij in zou moeten stromen. Ook investeerders zijn niet echt bereikbaar. Hun geld is nog duurder dan dat van de bank. En op renteloze leningen door de overheid moeten ondernemers in de bouwsector voorlopig niet rekenen.

De kostprijs van de financiering is doorslaggevend voor de slaagkansen van elk vastgoedproject. ‘Goedkoop geld’ is niet meer te vinden en dat is nefast voor de oprichting van lokale huisvestingsbedrijven. Zou dat de reden zijn waarom niemand met huisvesting bezig is?

Toch zou geld niet het probleem mogen zijn. Dat is er genoeg. Belgische gezinnen hebben gezamenlijk tot 433 miljard euro op hun spaar- en zichtrekeningen staan. We zijn erg vermogend. In Europa doen alleen onze noorderburen beter. Als een huisvestingsbedrijf zich in de markt zou zetten als een veilig alternatief voor het spaarboekje, dan zou er misschien een vonk overslaan. Het zou wat zijn, als onze publieke gebouwen met ons eigen spaargeld gereanimeerd werden om zo te beantwoorden aan de nood aan betaalbare huisvesting. Lokale beleidsmakers zouden mee lintjes kunnen knippen en tegelijkertijd hun bankrekening spijzen. Waarom doen we dat eigenlijk niet?

lees het artikel op de website van De Standaard.